La piantina va curata

L’affermazione del titolo non e certo destinata agli amanti del giardinaggio, ma si riferisce alla manovra economica d’estate (D.L. n. 78 del 31 maggio 2010 convertito con modificazioni nella Legge 122 del 30 luglio 2010) entrata in vigore il 1° luglio. In particolare, la norma contenuta nell’articolo 19 comma 14, sancisce che i rogiti relativi al trasferimento di immobili devono contenere, a pena di nullita, gli estremi catastali dei beni, e fin qui nulla di nuovo, ma anche la dichiarazione della conformita dello stato di fatto ai dati e alle planimetrie catastali.
 

Al riguardo e utile rammentare che tutte le operazioni di trasferimento immobiliare producono un aggiornamento del catasto e devono essere annotate nei registri immobiliari. Il catasto risponde a finalita fiscali mentre i detti registri costituiscono lo strumento principale, dal punto di vista giuridico, per provare la titolarita di un bene immobile. Questa novita ha lo scopo di perseguire un sempre piu preciso aggiornamento delle Banche dati catastali integrandole con i registri immobiliari. Il legislatore, in altre parole, intende mettere a punto uno strumento piu preciso e rispondente alla realta, con il quale individuare con facilita gli effettivi proprietari degli immobili, al fine di far pagare le tasse ai veri titolari e di tassare la reale consistenza degli stessi beni, che dev’essere sempre aggiornata dopo eventuali modifiche apportate dai proprietari.
 

Per raggiungere tali finalita il legislatore ha ritenuto di responsabilizzare i Notai caricandoli dell’onere di verificare e quindi assicurare la congruita tra catasto e registri immobiliari e tra planimetrie catastali e stato di fatto. Dei due confronti quello piu importante per il legislatore e quindi piu sanzionato, e l’ultimo, quello tra planimetrie e stato di fatto, per il quale la norma prevede che chi trasferisce un bene immobile debba inserire in atto, a pena di nullita, un’apposita dichiarazione. La conseguenza pratica e l’obbligo, per chi intende vendere la propria casa, di controllare in tempo utile la piantina catastale, facendola aggiornare da un tecnico abilitato prima dell’atto, in quanto la prassi notarile si sta orientando nel senso di allegare ai rogiti le planimetrie dei beni compravenduti.
 

I problemi potrebbero sorgere qualora le modifiche apportate all’immobile avessero bisogno di una preventiva comunicazione o autorizzazione a fini urbanistici, non presentata o richiesta prima dei lavori, poiche in tal caso si dovrebbe provvedere, prima dell’aggiornamento della piantina, a regolarizzare il tutto anche presso gli Uffici tecnici del Comune. Quindi il consiglio e quello di muoversi, con sufficiente anticipo. E utile, infine precisare come la disposizione, che prevede la conformita delle planimetrie catastali all’effettivo stato di fatto dell’appartamento, puo tollerare la sussistenza di piccole difformita interne che non incidono sulla rendita catastale, come spostamento di tramezzi che lasci invariato il numero dei vani o spostamento di una porta. Tali novita non si applicano ai terreni, ai lastrici solari e a tutti gli immobili privi di planimetria, quali i fabbricati rurali e quelli in corso di costruzione o di ristrutturazione.